Tiến tới bỏ công chứng khi mua bán nhà đất

Nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất bỏ công chứng hợp đồng, xác nhận tình trạng hôn nhân khi giao dịch nhà đất, xe (nếu thông tin liên quan đã được số hóa, xác thực đầy đủ trên Cơ sở dữ liệu quốc gia) là bước đột phá cho việc sử dụng dữ liệu điện tử trong giao dịch dân sự.

Giao dịch trực tuyến, ký số thay công chứng

Theo dự thảo, khi thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất hay mua bán, sang tên phương tiện giao thông, người dân sẽ không cần công chứng hợp đồng, không cần xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc nộp bản sao giấy tờ cá nhân. Thay vào đó, việc đối chiếu, xác minh thông tin sẽ được thực hiện thông qua các cơ sở dữ liệu đã được chuẩn hóa và kết nối liên thông.

Các nguồn dữ liệu gồm: Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư do Bộ Công an quản lý (để xác minh nhân thân, tình trạng hôn nhân, nơi cư trú, số định danh cá nhân của công dân);

Cơ sở dữ liệu hộ tịch điện tử do Bộ Tư pháp quản lý (dữ liệu đăng ký kết hôn, ly hôn, khai sinh, khai tử, xác nhận tình trạng hôn nhân);

Cơ sở dữ liệu đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý (dữ liệu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất);

Cơ sở dữ liệu về đăng ký, quản lý xe cơ giới, xe máy chuyên dùng do Bộ Công an quản lý (thông tin đăng ký xe, chủ sở hữu phương tiện).

VNeID và các nền tảng xác thực điện tử mức độ cao đảm bảo tính chính xác, hợp pháp và không thể giả mạo thông tin. Quy định này sẽ áp dụng cho cả công dân, tổ chức, doanh nghiệp trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu thực hiện giao dịch dân sự tại Việt Nam.

Dự thảo nêu rõ dữ liệu điện tử được thu thập và xác thực từ các hệ thống này có giá trị pháp lý thay thế cho giấy tờ bản giấy. Công dân không phải nộp lại giấy tờ đã có trong hệ thống, cán bộ giải quyết thủ tục sẽ trực tiếp tra cứu trên cơ sở dữ liệu số.

Đáng chú ý, các hợp đồng giao dịch điện tử sẽ được ký bằng chữ ký số hoặc tài khoản định danh mức 2, có giá trị pháp lý tương đương hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, người dân vẫn có quyền lựa chọn công chứng, chứng thực nếu muốn đảm bảo thêm tính pháp lý cho giao dịch.

Dự thảo cũng quy định rõ quy trình thực hiện giao dịch dân sự không yêu cầu công chứng, xác nhận tình trạng hôn nhân đối với trường hợp đã có dữ liệu số hóa, xác thực.

Hiện ở TP.HCM đã thực hiện thí điểm sang tên không cần công chứng khi mua bán xe qua VNeID tại TP.HCM. Việc này nhận được nhiều phản ứng tích cực, giúp đơn giản thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí và thời gian cho người dân.

Hướng tới quản lý giao dịch minh bạch hơn

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại biểu Phạm Văn Hòa - thành viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp - bày tỏ đồng tình với đề xuất của Bộ Công an.

Ông nói thực tiễn hiện nay cho thấy trong nhiều giao dịch dân sự quan trọng liên quan nhà đất, xe, người dân vẫn phải xuất trình nhiều loại giấy tờ.

Trong đó, nhiều cử tri, nhất là những người ly hôn, vợ hoặc chồng đã mất, chuyển nhiều nơi sinh sống, phản ánh việc tốn kém thời gian và chi phí để đi xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi làm các thủ tục hành chính, mua bán liên quan đất đai, xe cộ. Hay các giấy tờ rườm rà khi làm thủ tục công chứng hợp đồng.

Vì vậy, khi cập nhật được các giấy tờ, thông tin của người dân vào Cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ là bước đột phá về thể chế, tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng dữ liệu điện tử trong giao dịch dân sự.

Việc này cũng giúp minh bạch hóa quy trình, phòng chống tham nhũng vặt nhờ dữ liệu được xác thực, lưu trữ điện tử và hạn chế tiếp xúc trực tiếp, đặt nền móng tiến tới xóa bỏ hoàn toàn giấy tờ thủ công trong quản lý nhà nước...

Ông Hòa nêu rõ nếu được triển khai thì đây là bước tiến quan trọng để thực hiện nguyên tắc "công dân không phải xuất trình những gì Nhà nước đã có", hướng tới Chính phủ số và quản lý giao dịch minh bạch hơn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất và tài sản có giá trị vẫn thường được yêu cầu công chứng để bảo vệ quyền lợi các bên.

Do vậy, ông Hòa cho rằng cần phải nghiên cứu, đánh giá kỹ việc bỏ công chứng này để đảm bảo tính khả thi khi áp dụng. Đồng thời nếu bỏ công chứng phải có quy định về cơ quan chịu trách nhiệm đối với giao dịch.

Tăng cường số hóa các thủ tục hành chính là tất yếu

Theo tiến sĩ - luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn luật sư Hà Nội), hiện nay đã có nhiều văn bản pháp luật được ban hành để quản lý các hoạt động, các hành vi của con người trên môi trường mạng.

Trong quá trình thực hiện chuyển đổi số, xây dựng nền kinh tế số, Chính phủ số, công dân số và sự kết nối toàn cầu thì các hợp đồng giao dịch trên môi trường điện tử có giá trị tương đương với hợp đồng có công chứng truyền thống trước đây.

Thậm chí, khi công việc quản lý bằng công nghệ thì các hợp đồng trên môi trường điện tử sẽ thuận tiện, bảo mật và an toàn hơn rất nhiều so với hợp đồng có công chứng trên giấy truyền thống trước đây.

Các hệ thống dữ liệu có thể dễ dàng sao chép, lưu giữ để kiểm tra, xác thực thông tin và đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự, đảm bảo bảo mật thông tin cũng như tăng cường quản lý nhà nước liên quan đến các lĩnh vực, liên quan đến tài sản có đăng ký quyền sở hữu.

Bởi vậy, ông Cường cho rằng những lo ngại khi đổi mới thủ tục hành chính là có thể xảy ra, song với sự phát triển của công nghệ, xu hướng toàn cầu hóa, trong quá trình chuyển đổi số, việc thay đổi hình thức quản lý, tăng cường số hóa các thủ tục hành chính là tất yếu.

"Không cần xác nhận của chính quyền địa phương trong các hợp đồng giao dịch, không cần xác nhận của công chứng nhưng vẫn có sự kiểm tra, khớp nối thông tin trên hệ thống dữ liệu điện tử để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch trên cơ sở tự động hóa, số hóa và vận dụng các thành tựu khoa học công nghệ", ông Cường nói thêm.

5 bước thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đăng nhập vào Cổng dịch vụ công quốc gia để khai báo thông tin hợp đồng và yêu cầu đăng ký biến động đất đai.

2. Xác thực danh tính thông qua VNeID mức 2, đồng thời hệ thống tự động đối chiếu và kiểm tra: nhân thân người thực hiện giao dịch (từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư), tình trạng hôn nhân (từ Cơ sở dữ liệu hộ tịch điện tử), quyền sử dụng đất hợp pháp (từ Cơ sở dữ liệu đất đai).

3. Hệ thống cung cấp mẫu hợp đồng điện tử có thể ký số hoặc in ra để công dân ký trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận.

4. Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, không yêu cầu bản sao giấy tờ tùy thân, không yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân, trừ trường hợp dữ liệu trên hệ thống chưa đồng bộ, không thể truy xuất đầy đủ hoặc sai lệch thông tin giữa khai báo và dữ liệu hệ thống hoặc có căn cứ cho thấy giao dịch có nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

5. Sau khi hoàn tất đăng ký sang tên, kết quả được trả trực tuyến hoặc trực tiếp theo lựa chọn của người dân.

Những trường hợp nào đang phải thực hiện công chứng

Theo các luật sư, Luật Công chứng có hiệu lực từ 1-7-2025 không có danh mục giấy tờ nào bắt buộc phải công chứng mà chỉ có giao dịch luật quy định bắt buộc phải công chứng hay giao dịch mà người dân tự nguyện yêu cầu công chứng.

Các giao dịch này được quy định trong các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Hôn nhân và gia đình... Liên quan các loại giấy tờ khác, hiện nay cũng không có danh mục cụ thể giấy tờ nào phải chứng thực bản sao, gồm công chứng và chứng thực do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Thay vào đó, việc này do cơ quan tiếp nhận giấy tờ yêu cầu, khi cơ quan tiếp nhận giấy tờ không có thẩm quyền hay không có điều kiện, chưa được phép truy cập vào hệ thống dữ liệu của giấy tờ đó để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ bản gốc.

Bỏ công chứng chứ không từ bỏ quản lý

Tiến sĩ - luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng về bản chất pháp lý, công chứng là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng. Công chứng viên thay mặt Nhà nước công nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch.

Nếu các thủ tục hành chính tới đây bỏ thủ tục công chứng đối với hợp đồng giao dịch về bất động sản và các tài sản có đăng ký sẽ có thủ tục xác nhận tính hợp pháp hoặc mặc nhiên xác nhận tính hợp pháp trên cơ sở hợp nhất các dữ liệu điện tử.

"Bỏ thủ tục công chứng trong các giao dịch hợp đồng theo hình thức truyền thống, thô sơ, thủ công trước đây bằng cách thay vào đó là sự xác thực trên môi trường điện tử, theo các thông tin dữ liệu đã được cập nhật và xác thực. Bỏ thủ tục công chứng truyền thống không đồng nghĩa với việc từ bỏ quản lý nhà nước", ông Cường nêu rõ.

Luật sư Nguyễn Đại Hải (Công ty luật TNHH Fanci, Đoàn luật sư Hà Nội):

Có lợi cho dân nhiều hơn

Đề xuất mới này của Bộ Công an là phù hợp, rất cần thiết cho sự phát triển nhanh chóng của quốc gia. Việc này giúp tinh gọn thủ tục hành chính, người dân và tổ chức thực hiện giao dịch giảm được thủ tục, giảm được tài liệu, giấy tờ cũng như thời gian thực hiện giao dịch được nhanh chóng và tinh gọn.

Vì dữ liệu được số hóa vẫn đang được Nhà nước ta hoàn thiện nên vẫn sẽ có những rủi ro mà không lường trước được, nhưng về cơ bản, đề xuất mới này sẽ có lợi ích cho toàn dân nhiều hơn.

Theo luật, việc người dân hoặc tổ chức thực hiện giao dịch ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mà không qua công chứng nếu phát sinh tranh chấp thì hiệu lực của giao dịch vẫn đảm bảo theo quy định pháp luật. Khi nghị quyết ban hành sẽ có quy trình cụ thể về việc đăng ký giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho tài sản... Và mọi giao dịch sẽ được thực hiện trên Cổng dịch vụ công quốc gia.

"Tất nhiên là sau khi xác lập giao dịch trên dịch vụ công thì các chuyên viên có thẩm quyền sẽ kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, đánh giá tính pháp lý. Vì vậy, cho dù các giao dịch không công chứng, chứng thực nhưng được các cơ quan chuyên môn chấp thuận hợp pháp thì vẫn đảm bảo hiệu lực pháp lý của hợp đồng", luật sư Hải nói.

Ông Hải cho hay nghị quyết này ban hành nhằm tinh gọn thủ tục hành chính, giúp người dân thực hiện các giao dịch một cách nhanh gọn, giảm thiểu thời gian và chi phí, vì vậy cũng sẽ phát sinh các kẽ hở để các đối tượng xấu lợi dụng để vi phạm pháp luật.

Vì vậy, luật sư Hải cho rằng khi nghị quyết này đi vào đời sống thì đầu tiên người dân phải có ý thức nghiêm chỉnh chấp hành. Nhà nước phải ban hành các quy định hướng dẫn người dân thực hiện nghị quyết, ban hành các chế tài xử phạt cụ thể để người dân nhận thức rõ nếu sai phạm.

Quy định này phải được cán bộ tại các trụ sở dịch vụ hành chính công nắm rõ và phổ biến rộng dãi đến người dân để người dân tuân thủ chấp hành.

Cao điểm 90 ngày đêm làm sạch dữ liệu

Bộ Công an, Bộ Tư pháp, TAND tối cao đã mở đợt cao điểm 90 ngày đêm làm sạch dữ liệu hôn nhân và triển khai cắt giảm thủ tục xác nhận tình trạng hôn nhân.

Theo Bộ Công an, qua đợt cao điểm, các thông tin kết hôn, ly hôn, tình trạng độc thân sẽ được cập nhật chính xác, kịp thời, đồng bộ trên hệ thống thông tin quốc gia. Đồng thời hiển thị công khai, minh bạch trên ứng dụng định danh quốc gia VNeID, có giá trị pháp lý và được cơ quan có thẩm quyền xác thực, bảo đảm độ tin cậy cao.

Cùng với đó, Bộ Công an phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường triển khai chiến dịch "90 ngày đêm làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai" diễn ra từ ngày 1-9 đến 30-11. Đây là một trong những bước quan trọng để chuẩn hóa, đồng bộ và số hóa dữ liệu đất đai, gắn kết với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các hệ thống dữ liệu khác.

Mong sớm áp dụng để người dân hưởng lợi

Anh Lê Hoàng Long (30 tuổi, trú tại phường Từ Liêm, Hà Nội) cho biết "hoàn toàn ủng hộ" đề xuất của Bộ Công an. Anh cho hay nếu được triển khai thực tế, quy định này sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian và tiết kiệm chi phí cho người dân.

"Chỉ cần dữ liệu cá nhân, đất đai, phương tiện được cơ quan chức năng cập nhật đầy đủ, đồng bộ trên các hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia, người dân chúng tôi sẽ không còn phải mang theo cả xấp giấy tờ, đi lại nhiều lần giữa các cơ quan. Mọi thứ có thể tra cứu, xác thực chỉ bằng vài thao tác click chuột trên máy.

Tôi mong rằng nhiều dữ liệu sớm được kết nối liên thông giữa các bộ, ngành, địa phương để các thủ tục như mua bán, sang tên xe, nhà đất hay vay thế chấp ngân hàng sẽ trở nên đơn giản, minh bạch", anh Long chia sẻ.

DANH TRỌNG - THÀNH CHUNG